天友设计周 | 地块捆绑租赁住宅，自持“包袱”变身新宠

这些“包袱”产品

如何运营、怎么个租法？

与商品房在同一小区未来如何管理？

这些“包袱”产品能否产生

更多社会效益与经济效益？

……

Max坪效初探

“隔断”这个特殊居住单元，听着就让人忍不住心生警惕，因为有太多中介乱打隔断搞群租房的消息充斥于网络。

但是，「隔断」本身并没有错，错的是胡乱建隔断墙的行为，在专业设计师的手里，隔断就能变成提升坪效和满足当代年轻居住者租房需求的灵丹妙药。

上改造后租房神户型：

痛点：找到购房客户与租房客户的差异化。例如年轻租房客户对厨房的需求较低，因此厨房空间可适当简化；加之现代人越来越注重隐私，因此户型内独立卫浴必不可少……

城市养老住宅最小值探索

2020年，老年人口预计达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，据预测，2050年中国老年人口将占全球老年人口的四分之一，因此，适老化设计成为了地产的重头戏。

25㎡，是天津住宅规范下的最小居住单元面积，那么如何在25㎡下既实现养老住宅的租金最大值，又让租房老人健健康康有生活、舒舒服服有品质？

25㎡最佳值探讨：

痛点：从老人的生活方式入手，在适老化设计不能缺失的前提下，集约化收纳空间，定制化家具，同时可以考虑将一部分生活社交空间在功能空间内解决.

最小自持租赁面积下的产品极致化设计

就在各大地产纷纷对自持面积庞大而感到头痛时，这里还藏着一块小的——单地块自持面积3000㎡！这对后期托管运营来说，面积属实是有些“尴尬”。

举例：若后期按照公寓运营，对运营方来说6000㎡左右是刚好的管理范畴，那么剩下的面积怎么办？如果将这部分自持住宅与商业不好销售的部分结合考虑，岂不是既可以解决自持住宅问题，还能盘活沉默的商业资产！

商业+住宅公寓组合模式：

养老综合体解决方案

随着“421” (4个老人，夫妻2人，1个孩子)家庭模式持续扩大，国人生活节奏日益加快，受到的工作压力逐渐增加，传统居家养老的方式显然收到了极大的冲击，社会化养老已经成为我国应对老龄化问题的有效方式。

而养老产业的核心是在于养老的人性化，不仅是设施上的完善，更要为老年人提供专业的居住生活空间及完善医疗、康养、生活和娱乐等服务，形成复合型养老综合体，让老年人老有所依、老有所乐。

plus+

自持租赁住宅是国家保障性住房体系的重要环节，基于其政策边界的约束下，改变这类产品的面积、租金条件等办法均不可取，坚决不打擦边球！

秉承“红线不越过，底线不突破”的政治原则，设计思路也应从自持住宅如何自我提升价值变成如何为社区赋能，将社区公共产品的价值最大化。

对保障房的解读：

剖析保障房政策下的产品痛点，挖掘公共产品性能的商业逻辑闭环。

服务价值提升的REMIX方案

保障性自持租赁住宅房租低于周边市场价？目前租房市场客户群体同质化？中高端市场稀缺，中低端竞争激烈？看我如何洞察痛点精准破局！

高自持占比地块意味着可以作为整体社区进行设计，在房价高企的城市核心，自持住宅地块首先肩负起的就是其他地块的配套作用。通过不同客群以及不同租赁市场的分析，形成更高端的租赁客群以及更高端的社区配套，从而提升整体社区（商品房+自持地块）的品质感，盈利的同时在租房市场上脱颖而出！

X-BOX

针对目前的自持住宅需求，不应局限在住宅的单一属性之中，而是将其视为功能可变的多重功能组合模块，灵活可变，才能适应不同的去化可能。

X-BOX模式：

痛点：以开放的姿态拥抱无限可能。